г. Киев, ул. Большая Васильковская, 122, оф. 100
(050) 637-77-79,  (067) 762-91-99

Регистрация квартир, домов, дач, земельных участков в Укргосреестре

Для  чего необходимо зарегистрировать право собственности на квартиру в реестре вещных прав?

Чтобы не стать жертвой мошенников.

С 1 января 2013 года вместо действовавшего раннее порядка регистрации  прав собственности на квартиру, которое проводило БТИ по месту нахождения квартиры, фактически начал действовать новый порядок регистрации имущественных прав  на недвижимое имущество  и новый орган, проводящий такую регистрацию – подразделение Минюста Государственная регистрационная служба Украины (Укргосреестр), которая ведет так называемый госреестр вещных прав.

Для понимания ситуации следует условно разделить все квартиры на три группы.

Первая группа – это квартиры, которые уже «попали» в госреестр вещных прав. Это произошло либо по причине того, что они в недавнем прошлом (с 1 января 2013 года) уже были предметом гражданского оборота, и информация о новых собственниках была внесена нотариусом или новым собственником в госреестр вещных прав в результате нотариальной сделки; либо сами фактические собственники квартиры «подсуетились» и внесли информацию о своем праве собственности на квартиру в госреестр вещных прав.

Вторая группа – это квартиры, которые были приобретены в период с 2004 по 2012 год включительно и информация о собственниках «засветилась» в базе БТИ. Часть этой базы содержится в виде бумажных копий в архивах БТИ, а часть в электронном виде (по сведениям источников из интернета в Киеве «электронная»  часть формировалась только в период  2010-2012 года). По разношерстным сведениям база БТИ якобы уже передана Минюсту, или, якобы, находится в процессе передачи, или передана, но не вся, а только часть, а часть базы потеряна.

Третья группа – это квартиры, в которых живет большинство киевлян, это квартиры, приобретенные в результате купли-продажи/мены/дарения/наследования или приватизированные до 2004 года. Эти квартиры в принципе не имеют никаких подтверждающих  записей в каких-либо близкодоступных базах или реестрах. Т.е. наверное, где-то в архивах нотариальных контор или в архивах отделов приватизации местных исполкомов и сохранились какие-либо упоминания о первичных собственниках, но  доступ до такой информации, как правило, ограничен.

Если Ваша квартира относится ко второй и третьей группе (особенно ко второй), то Вы находитесь в группе риска оказаться жертвой мошенников.

Принимая во внимание то, что в марте месяце 2014 года была обнародована информация http://ntn.ua/ru/news/robberies/2014/03/27/13255 о кражах из офисов нотариусов и предметом кражи были нотариальные бланки и печати нотариусов, которые частично сбывались через интернет,  то это утверждение не выглядит таким уж гипотетическим и безобидным.

Почему именно сейчас возник риск оказаться жертвой мошенников? Почему раньше такие риски не были столь высоки? Для ответа на этот вопрос надо исследовать то, каким способом информация о собственниках квартиры попадает в новый реестр вещных прав и где в этом процессе «узкое место»!

 

Первый способ – нотариус вносит информацию в результате сделки купли-продажи/мены/дарения/принятия наследства и пр. Относительно этого способа все более-менее понятно: с 1 января 2013 года при совершении сделки с квартирой нотариус  запрашивает информацию из «старой» базы БТИ (либо в электронном виде, либо отправляет продавца за справкой в БТИ)  и если в «старой» базе БТИ есть информация о текущих собственниках (а она должна там быть если квартира была приобретена в период с 2004 про 2012 года включительно), то после совершения сделки нотариус вносит информацию о праве собственности новых собственников  на квартиру в новый реестр вещных прав. Если такой информации в «старой» базе БТИ нет, то нотариус отправит вас предварительно зарегистрировать свои права на квартиру в госреестр вещных прав.

Второй способ – Госреестр регистрирует информацию об имущественных правах собственников на основании документов, которые подаются собственниками или уполномоченными лицами.  Здесь и существует возможности для мошенников.

Для  регистрации информации в госреестре вещных прав необходимо заполнить бланк заявления и приложить к нему простые копии документов (в том числе копии правоустанавливающих документов на квартиру, которыми могут быть, в том числе и нотариально удостоверенные договора купли-продажи/мены/дарения). Оригиналы правоустанавливающих документов тоже подаются, но только для сравнения с копиями. Информация об имущественных правах на квартиру, подаваемая при регистрации в госреестре вещных прав нигде не проверяется и ни с чем не сравнивается (даже если подается информация о квартире, которая попала в «старую» базу БТИ). Регистрация имущественных прав на квартиру в госреестре вещных прав проводится исключительно на основе поданных документов! Вот это обстоятельство и является самым узким местом в этой системе.

Мошенники, имея нотариальный бланк и печать нотариуса, могут подделать договор купли-продажи/дарения/мены, особенно это опасно, если мошенник по какой-либо причине имеет копию реального договора и может воспроизвести всю фактическую информацию из настоящего договора и поменять личность приобретателя. Для регистрации прав собственности в Госреестре мошенники подают фальшивые оригиналы и их копии, копии остаются в деле, оригиналы возвращаются. Это обстоятельство тоже очень важно – по копиям не проводится экспертиза.

В этом и есть главная причина возрастания риска стать жертвой мошенничества с квартирой. Фактически новый реестр вещных прав создается «с нуля» и в нем отсутствует информация о прежних трансакциях с квартирой. Раньше, при работе с базой БТИ это было сделать очень сложно и практически невозможно,  поскольку в БТИ формировалось «дело» - папка по каждому объекту и в этой папке присутствовала вся история этого объекта со всеми переходами прав собственности по цепочке, со всеми нотариальными копиями (или оригиналами) правоустанавливающих документов, со всеми выписками об ограничениях и отягощениях, перепланировках и прочих вещах.

 Если квартира прошла регистрацию в Госреестре с фальшивым собственником, то нотариус при проведении сделки ничего не заподозрит, потому что получит из Укргосреестра выписку с «фальшивым» собственником. Реальному собственнику будет сложно доказать, что он является реальным хозяином квартиры, тем более, если такая квартира была продана добросовестному покупателю через несколько фиктивных перепродаж.  

Принимая во внимание существующие риски,  можно рекомендовать  собственникам квартир и других объектов недвижимости (дачи, дома, гаражи, земельные участки) следующее:

  1. В ближайшее время подготовьте  документы и зарегистрируйте свой объект недвижимости в Укргосреестре.
  2. Не сдавайте в аренду объекты недвижимости до постановки их в госреестр вещных прав.
  3. Все копии и оригиналы правоустанавливающих документов, техпаспорта, госакты на земельные участки  держите подальше от чужих глаз, ни в коем случае не предоставляйте оригиналы и копии таких документов третьим лицам (особенно при передаче недвижимости в аренду).
  4. Регистрацию в госреестре вещных прав (подачу документов) проведите лично или доверьте ее только проверенным людям (друзья, родственники).

 

Для потенциальных покупателей рекомендация: выписки из Госреестра об объекте покупки не достаточно, убедитесь лично, что продавец - реальный собственник (например, поговорите с соседями, участковым инспектором и/или сходите в ЖЭК и там наведите справки).

Услуги для физических лиц

Правовой портал

Услуги для юридических лиц

Legal services for foreigners

Пакетные продукты

Время работы:

9:00 - 18:00
г. Киев,
ул. Большая Васильковская
(Красноармейская), 122
(044) 528-28-00
(050) 63-7777-9
(067) 76-291-99